Hoe zit het recht van overpad?

Regelmatig zie je achter een rij huizen een voetpad lopen. Handig, want zo kun je in je schuur komen om je fiets te parkeren of je tuinafval afvoeren. Ook komen we regelmatig garagepleintjes tegen waar allerlei garageboxen aan grenzen. Maar wie is nu eigenaar van het pad of het plein en hoe is jouw recht om hiervan gebruik te maken eigenlijk geregeld? M2 Makelaars legt het je uit in dit artikel! Je kunt ook de video bekijken waarin we het uit de doeken doen.

Het recht van overpad om gebruik te maken van een pad kan op de volgende manier geregeld zijn:

1. Een erfdienstbaarheid
2. Een mandeligheid
3. Openbare grond
4. Een persoonlijk recht

Erfdienstbaarheid

Eén van de meestvoorkomende constructies is de erfdientbaarheid van recht van overpad. In deze constructie is het pad onderdeel van het totale perceel waar ook de woning op staat. Elke eigenaar heeft bijvoorbeeld een strook van 1 meter op het achterste deel van zijn perceel als pad aangelegd. Vervolgens is er door een notaris een ‘erfdienstbaarheid met recht van overpad’ gevestigd. Hiermee krijg jij het recht om over de grond van de buren te komen en te gaan én geef je tegelijkertijd jouw buren ook het recht om over jouw grond te gaan. Het is dus een recht ‘over en weer’ zoals dat heet.

Bij deze constructie ben je als eigenaar dus verantwoordelijk voor jouw deel van het pad. Ligt daar toevallig net een afvoerput of staat daar een lantaarnpaal, dat is het onderhoud hiervan dus voor jouw rekening, tenzij bij het vestigen van de erfdienstbaarheid hier andere afspraken over zijn gemaakt.

Alle afspraken zijn door de notaris vastgelegd en worden in de ‘akte van levering’ bij overdracht van de woning op een nieuwe eigenaar opgenomen in de nieuwe akte. Daar kun je dus nalezen hoe het gebruik is geregeld. Er kan bijvoorbeeld zijn opgenomen dat je het pad te voet en met de fiets mag gebruiken. Soms zie je ook dat je met een tweewielig motorvoertuig zoals een bromfiets of motor het pad mag gebruiken, maar dan wel met uitgeschakelde motor.
Check dus altijd even goed de akte zodat je weet hoe je het pad of het plein mag gebruiken.

Mandeligheid

Een constructie die veel op de erfdienstbaarheid lijkt is de mandeligheid. Alleen is hier het pad of het pleintje een apart kadastraal perceel en ben je met meerdere eigenaren gezamenlijk eigenaar van het perceel. Dit is dan een zogenaamd ‘onverdeeld aandeel’. Dit houdt in dat je bijvoorbeeld voor 1/12 deel eigenaar bent van een achterpad, maar je niet precies kunt aangeven waar dat deel precies ligt. Ook hier worden bij het vestigen van het recht door de notaris afspraken vastgelegd over het gebruik en de mogelijkheden. Dit wordt in een ‘akte van mandeligheid’ vastgelegd en in die akte kun je dus alles nalezen over de rechten en gebruiksmogelijkheden.
Is er onderhoud nodig aan het pad of het plein? Dan zul je dus met alle eigenaren moeten overleggen en gezamenlijk de kosten van het onderhoud dragen. In sommige gevallen levert dit problemen op, zeker wanneer er veel eigenaren betrokken zijn bij het perceel. In het kadaster kun je opvragen welke eigenaren allemaal betrokken zijn, maar het kan een hele klus zijn om contact te krijgen met iedereen en afspraken te maken over onderhoud of herstel.
Er wordt vaak gedacht dat bij een mandeligheid er ook een soort ‘Vereniging van Eigenaren’ is, maar dat is doorgaans niet het geval. Het komt wel een enkele keer voor, zeker bij wat jongere mandeligheden en dan vooral bij garagepleinen. Bij een achterpad is meestal wel duidelijk wie de eigenaren zijn, dat zijn immers meestal gewoon de buren. Maar bij een garageplein kunnen de eigenaren overal vandaan komen. Is er een vereniging, dan heb je meestal wel een maandelijkse bijdrage, maar het komt het gebruik en het onderhoud wel ten goede!

Openbare grond

Soms is een achterpad of plein gewoon in eigendom bij de gemeente. In dat geval is het makkelijk: iedereen mag lopen en gebruik maken van openbare grond. Er hoeft dus niets geregeld te worden voor een recht van overpad. En is er onderhoud nodig, dan kun je gewoon de gemeente bellen.

In het kadaster kun je van een perceel eenvoudig opvragen wie de eigenaar is. Je kunt dus heel makkelijk en snel te weten komen of het pad achter jouw woning in eigendom is bij de gemeente.

Persoonlijk recht

Ten slotte is er nog het persoonlijk recht. Je kunt bijvoorbeeld vanuit jouw tuin over een pad wat in eigendom is bij de buurman naar de straat lopen. De buurman kan jou mondeling of schriftelijk hiervoor toestemming geven. Je hebt dan een persoonlijk recht van overpad. Dit is niet overdraagbaar op een volgende eigenaar van jouw woning. Die zal zelf weer moeten overleggen met de buurman of hij ook het recht krijgt.
Het recht kan ook op elk moment door de eigenaar van de grond weer worden ingetrokken. Dus als de buurman het beu is dat er steeds iemand over het pad loopt, kan hij het recht intrekken. Met een persoonlijk recht heb je dus totaal geen zekerheid. Dit is dan ook de minst gunstige constructie. Maar soms heb je geen andere opties en zolang de buurman het goed vindt, kun je dan prima je tuin en schuur komen!

Voor- en nadelen

Het voordeel van zowel de erfdienstbaarheid als de mandeligheid is het sterke juridische recht en de koppeling met de woning. Verkoop je je woning, dan blijft het recht bij de woning en komt dus ook de nieuwe eigenaar ten goede. Een tweede voordeel is dat je onderling afspraken kunt maken over het gebruik. Bijvoorbeeld kun je gezamenlijk besluiten het achterpad met een hek af te sluiten. Ook kun je ‘vreemden’ die zich ophouden op het terrein wegsturen. Het is immers privé terrein. Een nadeel is wel dat het onderhoud ook voor je eigen rekening komt en je dat dus zelf zult moeten organiseren en betalen.

Dit is gelijk het voordeel van een openbaar pad, terwijl juist het openbare karakter dus een nadeel kan zijn: iedereen mag hier komen en er gebruik van maken. Voetballen er kinderen op het garageplein, dan kun je ze dus niet wegsturen als het openbaar terrein is. Bij een erfdienstbaarheid of mandeligheid is dat dus wel mogelijk.

Het belangrijkste nadeel van een persoonlijk recht is dat je er geen rechten aan kunt verbinden. Trekt de eigenaar van de grond het recht in, dan heb je geen recht van spreken.

Overigens is hier nog wel een kanttekening: stel dat je de grond van een ander gebruikt als pad en je doet dit al meer dan 20 jaar zonder dat de eigenaar van de grond jou ook heeft gewezen dat het een persoonlijk recht is, dan is het door verjaring wel een erfdienstbaarheid geworden! Je moet dan natuurlijk wel goed kunnen aantonen dat het gebruik al zo lang duurt. Heb je het bewijs dan kun je een notaris verzoeken dit middels een akte vast te leggen, zodat je aantoonbaar een erfdienstbaarheid hebt.