Funderingsrisico. Waar moet je rekening mee houden?

Sinds 1 april 2026 speelt de staat van de fundering van een woning een grotere rol bij het kopen, verkopen én financieren van een woning. Vooral bij oudere woningen kan de fundering vragen oproepen bij kopers, hypotheekverstrekkers en taxateurs.

Dat betekent overigens niet dat er bij veel woningen direct sprake is van funderingsproblemen. In de meeste gevallen is er geen concrete aanleiding voor zorgen. Wel wordt er tegenwoordig vaker gekeken naar beschikbare funderingsinformatie, bijvoorbeeld via het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).

Bij M2 Makelaars merken we dat hier steeds vaker vragen over worden gesteld. Wat betekenen die risico-indicaties precies? Wanneer is aanvullend onderzoek nodig? En wat betekent dit voor de verkoop of aankoop van een woning? In dit artikel leggen we het uit.

Wat is het KCAF?

Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) verzamelt informatie over funderingen en funderingsrisico’s in Nederland. Op basis van verschillende databronnen maakt het KCAF een inschatting van mogelijke funderingsrisico’s bij woningen.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

• de bodemopbouw
• het bouwjaar van de woning
• het gebruikte bouwsysteem
• beschikbare bouwtekeningen
• eerdere onderzoeken in de omgeving

Met deze gegevens wordt een funderingsrisico-indicatie opgesteld: A, B, C, D of E. Belangrijk om te weten is dat deze indicatie geen definitief oordeel over een fundering is. Het gaat om een modelmatige inschatting op basis van beschikbare gegevens.

Wat betekenen de KCAF-indicaties?

De indicaties lopen van A tot en met E.

Indicatie A, B of C

Bij deze indicaties is er volgens de beschikbare gegevens een beperkt of gemiddeld funderingsrisico aanwezig. In veel gevallen is aanvullend onderzoek dan niet direct noodzakelijk.

Indicatie D of E

Bij een D- of E-indicatie wordt meestal aanvullend funderingsonderzoek gevraagd. Vooral hypotheekverstrekkers willen dan meer duidelijkheid voordat zij een financiering verstrekken. Zo’n onderzoek moet uiteindelijk duidelijk maken of het daadwerkelijke risico laag, gemiddeld of hoog is.

Waarom is dit sinds 1 april 2026 belangrijker geworden?

Sinds 1 april 2026 zijn taxateurs verplicht om funderingsinformatie nadrukkelijker mee te nemen in taxatierapporten. Daardoor kijken ook geldverstrekkers kritischer naar mogelijke funderingsrisico’s.

Dat heeft gevolgen voor:

• het verkrijgen van een hypotheek
• de snelheid van het aankoopproces
• de zekerheid voor koper en verkoper
• de onderhandelingspositie

Vooral bij woningen met een D- of E-indicatie kan het proces meer tijd vragen doordat aanvullend onderzoek nodig kan zijn.

De beschikbare informatie is niet altijd volledig

Hoewel het KCAF gebruikmaakt van veel databronnen, blijkt in de praktijk dat gegevens niet altijd volledig of volledig actueel zijn. Daardoor kan een woning soms een hogere of juist lagere risico-indicatie krijgen dan uiteindelijk terecht blijkt te zijn. Een woning met een D-indicatie hoeft dus niet automatisch een slechte fundering te hebben. Andersom geeft een A-indicatie ook niet altijd volledige garantie.

Daarom is het verstandig om:

• navraag te doen bij de gemeente
• eerdere onderzoeksrapporten op te vragen
• informatie bij de verkopend makelaar op te vragen
• eventueel een specialistisch onderzoek te laten uitvoeren

Bij M2 Makelaars denken we hierin graag met je mee, zodat je weet welke informatie relevant is voor jouw situatie.

Wat betekent dit als je jouw woning wilt verkopen?

Wanneer je een woning verkoopt, is het verstandig om vroegtijdig duidelijkheid te geven over de fundering en de KCAF-indicatie. Veel kopers hebben namelijk een hypotheek nodig. En ook wanneer een koper zelf weinig zorgen heeft over de fundering, kan een bank aanvullende eisen stellen voordat de financiering akkoord wordt gegeven. Door vanaf de start van de verkoop transparant te zijn over de beschikbare funderingsinformatie voorkom je vaak vertraging later in het proces.

Praktisch betekent dit dat het verstandig kan zijn om:

• de KCAF-indicatie vooraf inzichtelijk te maken
• beschikbare rapporten alvast te verzamelen
• eerdere onderzoeken beschikbaar te hebben
• mogelijke vragen van kopers voor te bereiden

Dat zorgt vaak voor meer rust en duidelijkheid tijdens de verkoop.

Wat betekent dit als je een woning wilt kopen?

Steeds meer makelaars vermelden de KCAF-indicatie inmiddels in de verkoopdocumentatie van een woning. Zie je deze informatie niet terug? Vraag er dan gerust naar bij de verkopend makelaar.

Vooral bij een D- of E-indicatie is het verstandig om rekening te houden met:

• mogelijk aanvullend funderingsonderzoek
• extra kosten voor onderzoek
• meer tijd voor de hypotheekaanvraag
• eventuele toekomstige herstelkosten

Dat betekent niet automatisch dat je de woning moet laten schieten. Wel is het belangrijk dat je vooraf goed weet waar je aan toe bent.

Wanneer is aanvullend funderingsonderzoek verstandig?

Een aanvullend onderzoek kan verstandig zijn wanneer:

• de woning een D- of E-indicatie heeft
• er zichtbare scheuren of verzakkingen aanwezig zijn
• er eerder funderingsproblemen in de straat zijn geweest
• een hypotheekverstrekker hierom vraagt
• je zelf extra zekerheid wilt

Een specialistisch funderingsonderzoek geeft vaak meer duidelijkheid over de daadwerkelijke staat van de fundering en mogelijke herstelkosten.

Duidelijkheid is belangrijk

Funderingen zijn voor veel mensen geen dagelijks onderwerp. Begrijpelijk dus dat het vragen oproept wanneer dit ineens onderdeel wordt van een aankoop- of verkoopproces. Gelukkig betekent een risico-indicatie niet direct dat er sprake is van ernstige problemen. Het is vooral bedoeld om beter inzicht te geven in mogelijke risico’s en om verrassingen achteraf zoveel mogelijk te voorkomen.

Wil je weten wat de situatie is bij jouw woning of heb je vragen over funderingsinformatie tijdens aankoop of verkoop? Dan denken we bij M2 Makelaars graag met je mee en leggen we rustig uit waar je rekening mee kunt houden.

Veelgestelde vragen over funderingen en KCAF

Heeft iedere woning een funderingsrisico?

Nee. Bij veel woningen is er geen concrete aanleiding voor funderingsproblemen. De KCAF-indicatie is vooral bedoeld als algemene risico-inschatting.

Betekent een D- of E-indicatie dat de fundering slecht is?

Niet automatisch. Vaak is aanvullend onderzoek nodig om de daadwerkelijke situatie goed vast te stellen.

Kan ik nog een hypotheek krijgen bij een verhoogd funderingsrisico?

Ja, maar hypotheekverstrekkers kunnen wel aanvullende voorwaarden stellen of een funderingsonderzoek verlangen.

Is funderingsonderzoek verplicht?

Niet altijd. Dat hangt af van de risico-indicatie, de woning en de eisen van de geldverstrekker.

Kan een verkeerde KCAF-indicatie voorkomen?

Ja. De beschikbare data blijkt in de praktijk niet altijd volledig of actueel te zijn. Daarom blijft aanvullend onderzoek soms nodig.