Een veelgehoorde vraag van mensen die een woning willen gaan kopen is of ze de woning het beste eerst kunnen laten taxeren en dan de onderhandeling starten of juist andersom. Helaas is er geen ‘beste’ variant, want voor beide opties valt iets te zeggen.

1. Eerst bieden, dan taxeren

Het is mogelijk om eerst de onderhandeling te starten. Het kan immers zijn dat een koper – onafhankelijk van de waarde van de woning – een maximum bedrag heeft wat hij kan besteden. Stel dat de taxatiewaarde hoger ligt dan dat bedrag, dan nog kan de kandidaat niet tot koop over gaan. En dan is het dus zonde van de gemaakte taxatiekosten. Het kan ook zo zijn dat een kandidaat – wederom onafhankelijk van de waarde van de woning – een maximum bedrag in gedachten heeft wat hij wilt betalen voor de woning. Of het nu financierbaar is of niet, iemand kan een zekere grens hebben gesteld.
In beide gevallen zou de onderhandeling gestart kunnen worden en als er overeenstemming bereikt is, kan de woning vervolgens voor de te verkrijgen financiering getaxeerd worden. Door voor deze volgorde te kiezen, voorkom je onnodige taxatiekosten.

2. Eerst taxeren, dan bieden

Andersom kan natuurlijk ook. De woning wordt eerst getaxeerd en nadat het rapport is ontvangen, wordt de onderhandeling pas gestart. Eigenlijk is deze variant toch wel de betere van de twee. Er zijn hier vele voordelen namelijk:
- Er is op voorhand bekend wat de woning waard is. Mocht je meer betalen dan de taxatiewaarde, dan kies je daar bewust voor. De marktwaarde ligt in ieder geval vast.
- Er is een sterkere onderhandelingspositie. De verkoper weet dat de woning door een deskundige is gewaardeerd en zal sneller een bod accepteren als dit door een taxatierapport gemotiveerd is.
- Naast de waarde van de woning bevat het taxatierapport aanvullende gegevens, die wellicht belangrijk zijn voor de aankoopbeslissing. Zo wordt onder andere de perceelgrootte, inhoud, woonoppervlakte, enkele bouwtechnische kenmerken, omgevingsinformatie, kadastrale recherche en de inhoud van de voormalige akte van levering meegenomen in de rapportage.
- De taxatie is toch nodig voor de hypotheekaanvraag, dus nadat er overeenstemming is bereikt, kan het financieringsaanvraagtraject sneller worden afgerond omdat alle benodigde documenten al aanwezig zijn.

Het enige nadeel van deze volgorde is dat wellicht de taxatiekosten onnodig gemaakt worden. Als de woning flink lager getaxeerd wordt dan de vraagprijs en de verkoper wil niet verkopen voor dat bedrag is er dus geen koop en kan de taxatie in de prullenbak. Dit geldt ook als er bijzonderheden blijken uit het rapport waar geen rekening mee gehouden was en waardoor je de woning niet meer wilt kopen. Maar zijn dit wel nadelen? Of wordt je hierdoor juist behoedt voor een miskoop? Eigenlijk wel natuurlijk. Er zijn wat kosten gemaakt, maar een paar honderd euro taxatiekosten die je behoeden voor duizenden euro’s aan problemen is het waarschijnlijk dubbel en dwars waard.

Nog meer mogelijkheden?

Uiteraard is er nog een derde optie en dat is waarschijnlijk de allerbeste: schakel een aankoopmakelaar in. Neem dus je eigen makelaar mee als je een woning gaat kopen. Die betaal je – bij M2 Makelaars althans – pas als er echt een woning wordt aangekocht. Dus No cure, No pay. Maar wel zekerheid dat je geen miskoop doet en begeleiding van A tot Z bij dit bijzondere aankoopproces. Een woning kopen doe je maar een paar keer in je leven en de risico’s zijn in de huidige marktomstandigheden soms best groot. Als je op dit moment te veel betaalt, zul je over een paar jaar, als de woning wellicht weer verkocht gaat worden, veel verlies lijden. Voorkom dat door een eigen makelaar mee te nemen bij de koop van een huis.

Kijk voor meer informatie over onze koopbegeleiding op onze website.

Maar naast onze 44 woningen zijn er natuurlijk nog veel meer huizen te bekijken. Volgens de laatste stand op Funda zijn er in totaal 55.507 woningen aanstaande zaterdag vrijblijvend en zonder afspraak te bezichtigen. Op diezelfde site staan in totaal 260.000 woningen te koop. Een simpele rekensom leert dus dat ruim 21% van het woningaanbod zaterdag te bekijken is.  In Zeeland zijn er overigens 768 woningen te bezichtigen. Dit is 11% van het totale aanbod. Blijkbaar is er bij de verkopers in Zeeland minder animo om de deuren open te doen dan gemiddeld in Nederland. Waarschijnlijk willen de verkopers die wél meedoen, dus graag hun woning verkopen. Grijp uw kans, zou ik zeggen.

Maar waarom deze titel “Goedkoper kopen tijdens Open Huis a.s. zaterdag”? Wat veel mensen zich niet beseffen is dat het precies nú het moment is om een woning te kopen. Dit heeft alles te maken met de overdrachtsbelasting die per 1 juli weer terug gaat naar 6%. Dan zit het jaar verlaging, waarbij de overdrachtsbelasting tijdelijk slechts 2% bedraagt, er op. “Maar 1 juli is nog ver weg”, redeneert u misschien. En dat klopt. Maar wat velen zich niet beseffen is dat de overdracht van de woning bij de notaris vóór 1 juli plaats moet hebben gevonden. Dit houdt in dat de financiering, de hypotheek, voor die tijd geregeld moet zijn. En juist op dat vlak is momenteel veel vertraging. Het hele traject van het aanvragen van een hypotheek duurt momenteel soms wel 10 weken, zeg maar 2,5 maand. Even terugrekenen: 1 juli minus 2,5 maand = 14 april. Dus als u vóór 14 april een voorlopige koopakte tekent bij de makelaar voor de koop van een huis, profiteert u nog van 4% extra voordeel. Daarna zal er in sommige gevallen ook nog mogelijkheid zijn, maar dan moet de hypotheek wel snel geregeld worden. Onnodige stress waar u niet op zit te wachten, lijkt mij.

Misschien twijfelt u nog aan de aankoop. Omdat uw huidige woning nog niet verkocht is bijvoorbeeld. Besef dan dat u de meeste woningen met Overbruggingsgarantie kunt kopen. U krijgt dan gedurende 1 of 2 jaar (dit is in onderling overleg te bepalen) uw dubbele lasten gecompenseerd. Dus geen risico, maar wel 4% voordeel. Het is een spannende stap, maar zeker de moeite waard! Het gaat u veel geld opleveren.

Bekijk zaterdag de woningen van het Open Huis. Wilt u een ander huis bekijken wat niet meedoet met het Open Huis? Dat kan in veel gevallen ook. Wij zijn a.s. zaterdag volop aan het werk en laten u graag een woning zien.

Heeft u vragen over de mogelijkheden om nu een woning te kopen, de overdrachtsbelasting of de overbruggingsgarantie? Neem dan gerust contact met één van onze kantoren op.

Daar is een verkoopadvies voor bedoeld.

Dit verkoopadvies is geheel vrijblijvend en ook kosteloos. Wat kunt u verwachten?
U belt M2 Makelaars en maakt een afspraak voor het adviesgesprek. Op de afgesproken datum komt één van onze gecertificeerde makelaar/taxateurs bij u thuis. Na een korte kennismaking en een inventarisatie van onze kant wat uw doel voor het gesprek precies is, wordt de woning geïnspecteerd. Dit gebeurt eigenlijk net zoals het bij een reguliere taxatie plaats zou vinden. Weliswaar nemen we bij het verkoopadvies geen foto’s van alle vertrekken, wat bij een taxatie wel het geval is, maar verder is de opname vrijwel gelijk.

Naast de inspectie zal in veel gevallen de woning ook opgemeten worden om de juiste inhoud en woonoppervlakte te kunnen bepalen. De makelaar heeft op voorhand al informatie over het perceel bij het kadaster ingewonnen, dus dat is reeds bekend.

Met de gegevens die nu bekend zijn na de inspectie van de woning, kan de makelaar de waarde van de woning bepalen. In sommige gevallen vindt dit direct tijdens het gesprek plaats, in enkele complexere situaties volgt de waardebepaling achteraf via e-mail.

Nu zal de makelaar met u doorspreken waar u allemaal rekening mee moet houden als u de woning gaat verkopen. Hoe is onze werkwijze, wat verwachten wij van u bij een bezichtiging en wat kunt u van ons verwachten, hoe wordt de woning gepresenteerd, hoe vindt communicatie plaats, etc.

Ook zal duidelijk worden met welke kosten u rekening dient te houden als u de woning gaat verkopen. Wij geven een duidelijk inzicht in onze courtage en overige kosten waar u rekening mee moet houden bij verkoop van uw woning.

Na het gesprek weet u volledig waar u aan toe bent:

• U weet de waarde van de woning
• U weet hoe de verkoop precies zal verlopen
• U weet wat uw taken tijdens het verkoopproces zijn en welke taken door M2 Makelaars worden verzorgd
• U weet met welke kosten u rekening dient te houden

Zoals eerder vermeld: dit gesprek is geheel kosteloos en vrijblijvend. Maak gerust een afspraak voor een adviesgesprek. Regio Walcheren: 0118 – 44 22 00 of info@m2makelaars.nl, regio Beveland: 0113 – 23 79 79 of goes@m2makelaars.nl.

In de 7 jaar dat ons bedrijf bestaat hebben we goede tijden en slechte tijden meegemaakt. Globaal kunnen we stellen dat de eerste 3,5 jaar goed zijn geweest, tot in oktober 2008 de crisis toesloeg. Deze laatste 3,5 jaar zijn dus crisisjaren geweest.

In feite is dit natuurlijk niet zo mooi, maar wat wél goed is, is om te beseffen dat we ook de 3,5 crisisjaren prima zijn doorgekomen. Natuurlijk is er geen sprake van stijgende omzetten en grote winsten, maar we kunnen prima ons hoofd boven water houden, de jaren met een bescheiden plus afsluiten en daarbij onze medewerkers aan het werk houden. En dat is in deze roerige tijden al een hele prestatie als makelaarskantoor.

Maar vandaag is het geen dag om te somberen, maar voor een vrolijke noot. We zitten nu nog in crisistijd, dus het kan alleen maar beter worden! En als we nu zelfs ons kantoor kunnen laten renderen, dan gaat dat in betere tijden natuurlijk zeker lukken. Bovendien geeft de critische kijk van de consument ons juist mogelijkheden om te laten zien hoe wij ons onderscheiden van concurrenten en waarom onze aanpak ook in deze markt wél werkt. Allemaal kansen dus, die we graag benutten. We zetten in op minimaal nog 7 van deze prima jaren!

De eerste advertentie van M2 Makelaars in 2005

Vorige week werden wij benaderd door de regionale omroep, Omroep Zeeland, met de vraag of we mee wilden werken aan een radio interview in een ochtend programma. In het ochtendprogramma wordt een deskundige geïnterviewd over uiteenlopende onderwerpen. Dit maal was het de bedoeling een item over de woningmarkt te maken.

En zo werden wij dinsdag om 10.35 gebeld waarna ik (Marco van der Knaap) een halve minuut later live in de uitzending wat antwoorden mocht geven op verschillende vragen.

Het was echt ontzettend leuk om te doen en de programmamakers zijn zo sympathiek geweest om een MP3 van het interview toe te mailen, dus via onderstaande player is het item hier terug te beluisteren.

Graag zouden wij dit in de toekomst vaker doen. Waarschijnlijk gaat dit ook gebeuren, en andere items zullen we natuurlijk hier ook posten!

1. Het moment dat klanten de woning op internet zien;
2. Het moment dat klanten langs de woning gaan rijden;
3. Het moment dat klanten de woning gaan bekijken (bezichtigen).

Het moment dat klanten de woning op internet zien

Dit is het moment dat alle onderdelen van de woningpresentatie samen vallen. Uw makelaar zorgt daarom voor goede foto’s, ingetekende plattegronden, duidelijke (niet te lange) teksten, locatieinformatie, etc. Het moge duidelijk zijn dat de woning bij de foto-sessie er super strak, netjes en opgeruimd bij moet staan. Zie ook de tips bij de bezichtiging hier onder, die zijn in sommige gevallen ook zeker van toepassing bij de foto-sessie. Loop eens door je woning alsof je een vreemde bent. Luister ook naar de tips die de makelaar heeft gegeven of vraag eens een bekende om objectief commentaar te geven.

Het moment dat klanten langs de woning gaan rijden

In veel gevallen zullen potentiële kopers eerst eens langs de woning gaan rijden, voor er een afspraak voor een bezichtiging zal worden ingepland. Zorg er daarom voor dat de buitenkant van de woning er netjes uit blijft zien. Wij begrijpen dat – zeker bij de huidige oplopende verkooptijden – dit soms best een lastige opgave kan zijn, maar dit is toch van groot belang! Wanneer klanten langs rijden en twee fietsen en een omgevallen vuilnisbak op een met mos bedekte pad in de voortuin zien staan, gaat de kans dat ze een bezichtiging zullen aanvragen met grote stappen achteruit. Denk in dit opzicht ook eens aan het schilderwerk van de voorzijde. Een goed geschilderd huis geeft vertrouwen voor de rest van de woning.

Het moment dat klanten de woning bezoeken (bezichtigen)

Op het moment van de bezichtiging moet natuurlijk alles kloppen. Besef dat er gemiddeld maar een bezichtiging of acht tot tien nodig zijn voor de woning verkocht is (althans, dat is bij ons kantoor het geval). Dus een keer of tien moet je als verkoper er voor zorgen dat alles tip-top in orde is. Besteed eventueel een half uurtje extra en ruim alles netjes op. Besef dat de klant alleen zal willen kopen als het aanbod aan zal spreken. Als er een ‘klik’ is dus. En die klik maak je niet als je wordt afgeleid door veel persoonlijke spullen, rommel, slecht onderhoud, etc.

Andere punten waar u als verkoper op moet letten als er een bezichtiging is:

Licht
Licht is één van de belangrijkste sfeerbepalers van een woning. Zowel overdag als ’s avond is een optimale lichtinval belangrijk. Doe overdag jaloezieën en zonneschermen omhoog en laat gordijnen open. Als u kort voor de afspraak de woning verlaat, zorg dan dat alle verlichting brandt. Dus ook op het toilet, keukenverlichting onder kastjes, overloop, etc. De makelaar hoeft dan niet op zoek naar alle schakelaars en kan alle aandacht aan de kandidaten schenken. Bovendien worden er tegenwoordig gelukkig veel spaarlampen gebruikt die even tijd nodig hebben om op sterkte te komen. Wanneer u langere tijd voor de bezichtiging uw woning verlaat, is dit natuurlijk niet nodig. Dan zal de makelaar alle verlichting aan zetten voor de kandidaten komen.

Schoon
Zodra een potentiële koper uw woning binnenkomt, is het belangrijk dat hij de indruk krijgt dat de woning goed onderhouden is. Maak uw woning stofvrij, zorg dat spiegels vlekkeloos zijn, hang eventueel een fris nieuw douchegordijn op, kijk alle lastige hoeken na en laat stalen handgrepen mooi glimmen.

Temperatuur
Te warme of te koude kamers hebben een negatief effect op bezichtigingen. Zorg daarom voor een comfortabele temperatuur. ’s winters de verwarming aan en ’s zomers de ramen open.

Kleine reparaties
Door het vooraf uitvoeren van kleine reparaties, kunnen twijfels bij belangstellenden weggenomen worden. Des te minder minpunten tijdens de bezichtiging, des te enthousiaster men zal zijn. Zet losse stopcontacten vast, repareer klemmende deuren en ramen, maak losse bedrading vast, voer klein schilder- en kitwerk uit en zet losse tapijtranden vast.

Huisdieren
Huisdieren brengen vaak rommel, haren en luchtjes met zich mee. Dit zijn allemaal factoren die een negatieve invloed kunnen hebben op de bezichtiging van een woning. Maak de caviakooi schoon, borstel de kat en laat iemand tijdens de bezichtiging met de hond wandelen. Probeer eventuele dierenlucht met een luchtverfrisser te verdrijven. Als u katten heeft, controleer dan vlak voor de bezichtiging nog eenmaal de kattebak en verwijder eventuele uitwerpselen.

Opgeruimd
Door goed op te ruimen en niet meer neer te zetten dan noodzakelijk, kunt u er voor zorgen dat kamers ruimer tonen. Ook voorkomt u hiermee dat de indruk wordt gewekt dat er te weinig bergruimte is. Zet accessoires tijdelijk weg, verwijder lege kratten en flesjes, maak vensterbanken leeg, doe alle kastdeuren dicht en zorg dat er niets op de grond ligt waar men over kan struikelen. Een opgeruimd huis geeft een goed gevoel bij kandidaten en de aandacht van de kandidaten blijft dan ook bij de woning en niet bij de rommel.

Geuren
Door geuren worden geïnteresseerden beïnvloed. Zet van te voren deuren en ramen open om onaangename (rook)luchtjes te verwijderen, zorg dat de badkamer en toiletruimte fris ruiken en zet eventueel verse bloemen neer. Deze bloemen geuren niet alleen lekker, maar geven ook een positieve, vrolijke sfeer.

Er zijn namelijk eigenlijk maar twee factoren die een vlotte verkoop bepalen:

1. De juiste prijs/kwaliteit verhouding
2. De aantrekkelijkheid van de woning

De juiste prijs/kwaliteit verhouding

Het klinkt als een open deur, en eigenlijk is dat het ook, maar als de prijs van de woning niet in verhouding tot de kwaliteit, dan wordt de woning niet verkocht. En dit wordt steeds belangrijker, want er komen steeds meer woningen op de markt. Dus meer keus voor potentiële kopers. Zij bekijken alle relevante huizen en kiezen net dat ene huis uit, wat het meeste biedt voor de beste prijs. Over dit onderwerp heeft de NVM ook eerder gepubliceerd.

De aantrekkelijkheid van de woning

De tweede factor is de aantrekkelijkheid van de woning. Als je wat dan ook wilt verkopen, zorg je dat het er netjes uit ziet, toch? Wanneer je een oude kast op Marktplaats zet, dan maak je daar een mooie foto van, zodat hij er aantrekkelijk uit ziet. Dus waarom dan niet met het huis? Waarom kan een site als Foute Huizen bestaan? Als je naar een auto gaat kijken, wil je toch ook geen hondenharen op de bekleding en een volle asbak? Je wilt je toch lekker voelen in die nieuwe bolide? Nog in de showroom zie je je al rijden in die prachtkar! Zo is dat met huizen dus ook. Het is echt geen hogere wiskunde. Alles wat je wilt kopen wordt zo aantrekkelijk mogelijk verpakt. Tot de groente bij de supermarkt aan toe. We kopen wat we mooi vinden, wat prettig voelt.

Hoe vaak horen wij niet van klanten dat ze ‘geen klik’ met de woning hebben? Maar al te vaak. En waardoor zou dat komen? Te veel persoonlijke spullen in huis? Uitgesproken kleurstelling? Rommel, heel veel rommel? Onverzorgde tuin? Bestrating met mos? Vuile gevels? Ga zo maar door.

Welke auto zou je gaan bekijken in de showroom?

of

En welke woning spreekt meer aan?

of

(Dit huis is overigens net te koop. Staat aan de Singel te Vlissingen).

Conclusie

Dus: prijs de woning zoals het op dit moment in de markt geaccepteerd wordt en zorg dat het huis er perfect bij staat. Het is echt beter om nog wat te investeren in schilderwerk etc. dan na 12 maanden tot de conclusie te  moeten komen dat de prijs met € 10.000,- (of meer) zal moeten zakken. En áls de woning er dan keurig uit ziet, zorg dan dat de makelaar er een perfecte presentatie van maakt. Wij maken professionele foto’s, ingetekende plattegronden, teksten bij elke foto, locatieinformatie, etc.
En zie je het niet zitten om de woning zelf verkoopklaar te maken, laat je dan adviseren door een stylingadviseur. Een kleine investering betaalt zich dubbel en dwars terug! Wij werken met diverse stylers samen en kunnen u hier in als geen ander adviseren!

We komen graag bij u langs voor een advies.

Het zijn de volgende personen geworden:

• Alicia Rijnberg
• Angelique van Ombergen
• Henk van Bruggen
• Eefje Huibergen
• Julia Kooyman
• Johanneke de Hoop
• Henriette van Baaren
• Coen de Cock

Iedereen van harte gefeliciteerd! We zullen jullie een persoonlijk bericht sturen en als iedereen even een mailtje stuurt naar info@m2makelaars.nl met de gegevens, dan spreken we af of je de kaarten komt ophalen of dat we ze ergens naar toe moeten sturen.

Gisterenavond kwam er een chat binnen van iemand die erg weg was van een woning…. (Janine is de webassistent die onze chats verzorgd). Prachtig!

Ook het volgende jaar zien wij met vertrouwen tegemoet. In deze tijd blijkt dat opdrachtgevers kiezen voor kwaliteit en daarom een bewuste keuze maken voor ons kantoor. Wij besteden veel aandacht aan de wijze waarop wij de woningen uit onze portefeuille presenteren, wat bij veel van onze klanten goed in de smaak valt.

Naast een goede presentatie blijkt dat een correcte prijs/kwaliteitverhouding ook essentieel is om een transactie in deze marktomstandigheden te realiseren. Ook hier letten wij scherp op. Door ons NVM lidmaatschap beschikken wij over een schat aan marktinformatie die wij uiteraard gebruiken om een marktconforme prijs vast te stellen. Deze marktinformatie blijkt nu van onschatbare waarde om kopers én verkopers te overtuigen wat een correcte prijs is van een woning.

Via www.facebook.com/m2makelaars kunt u op de hoogte blijven van ons kantoor, maar ook van nieuws over de woningmarkt. Uw vragen kunt u gerust stellen via onze Facebook pagina, we reageren snel! Als u op ‘Vind ik leuk’ klikt, volgt u automatisch ons kantoor op Facebook. We verloten op 31 december 8 x 2 vrijkaarten voor Cine City onder onze volgers, dus ga naar onze pagina en volg ons kantoor, zodat u misschien wel twee vrijkaarten wint!

We sluiten het jaar uiteraard vrolijk af! Dat doen we zoals elk jaar met een video rond kersttijd. Ook dit jaar is deze video weer gemaakt. U kunt hem bekijken op www.m2makelaars.nl.

Wij wensen u een heel goed, gezond en gelukkig 2012!