Vandaag is een akkoord bereikt over wijzigingen op de woningmarkt. Hier de belangrijkste zaken in een handig overzicht.

De belangrijkste punten:

• Een verlaging van de verhuurdersheffing: was 2,1 miljard, wordt 1,7 miljard;
• Huiseigenaren kunnen ervoor kiezen niet 100 procent, maar 50 procent van de hypotheek af te lossen. Dit kan door een tweede lening af te sluiten tot maximaal de helft van de woningwaarde. Deze lening kan in maximaal 35 jaar worden afgelost, in plaats van 30 jaar en dit deel is fiscaal niet aftrekbaar;
• De huren stijgen geen 9 procent, maar maximaal 6,5 procent.

Daarnaast staan ook deze maatregelen in het akkoord:

• Een verlaging van de btw op renovaties en verbouwingen: was 21 procent, wordt 6 procent. Per 1 maart voor de periode van één jaar;
• Er komt een fonds voor energiebesparing (isolerende voorzieningen) waar 150 miljoen in gestoken wordt;
• Er komt een fonds voor startersleningen waar niet 20 miljoen, maar 50 miljoen naartoe gaat;
• Er is een huurverlaging mogelijk voor mensen die (bijvoorbeeld door werkloosheid) in inkomen achteruit gaan;
• Het ombouwen van leegstaande kantoorruimte tot woningen wordt gestimuleerd;
• De hoogte van de huur wordt niet gekoppeld aan de WOZ-waarde, zoals het kabinet aanvankelijk van plan was. Punten bepalen de huur.

Bron: NRC.nl

Als de verkoper een financiering heeft met Nationale Hypotheek Garantie, kan  op enkele gronden gebruik gemaakt worden van kwijtschelding van de restschuld bij verkoop. Bijvoorbeeld als de verkoop een gevolg is van  werkloosheid of relatiebeëindiging. Na een verkoop met verlies, meldt de hypotheekverstrekker dit bij Bureau Krediet Registratie (BKR).

Wanneer de eigenaar van de Nationale Hypotheek Garantie een schriftelijke verklaring heeft ontvangen dat zijn restschuld is kwijtgescholden, levert de BKR-registratie in principe geen problemen op bij het afsluiten van een nieuwe hypothecaire lening met Nationale Hypotheek Garantie. Na 5 jaar verdwijnt de BKR-registratie en is het verkrijgen van hypotheek zonder NHG ook weer mogelijk.

In 2012 hebben in totaal 3.549 huishoudens vanwege een gedwongen verkoop een beroep gedaan op NHG. Deze forse toename is conform de verwachtingen en laat zich met name verklaren door de aanhoudende daling van woningprijzen.

Dit verhoogt immers de kans dat bij verkoop de opbrengst van een woning lager is dan de resterende hypothecaire lening. Daarnaast is voor een deel sprake van een volume-effect, vanwege het feit dat de afgelopen jaren meer leningen met NHG zijn verstrekt. Relatiebeëindiging (61%) en werkloosheid (16%) waren ook in 2012 de belangrijkste oorzaken van de gedwongen verkoop.

Bron: NVM

Ook M2 Makelaars heeft dit jaar een actie opgezet om Serious Request van 3FM te steunen. De actie was enorm simpel: voor iedereen die op onze Facebook pagina ‘Vind ik leuk’ aanklikte was € 1,- voor Serious Request.

Hoewel we aanvankelijk wat angstig waren dat het uit de hand zou lopen en we daarom een maximum van € 500,- hadden ingesteld, bleek dit niet nodig.

Bij de start van de actie stond de teller op 120 ‘likes’ en op het moment van schrijven van dit weblog is dit gestegen naar 274 ‘likes’!

Er bleek ook wat onduidelijkheid over waar er geklikt moest worden. Sommige mensen klikten op ‘Vind ik leuk’ bij het bericht waarin we de actie uitlegden. Dat was eigenlijk niet de bedoeling. Maar liefst 95 mensen hebben daar ge-’Vind-ik-leuk’d.

Halverwege besloten we dat we de ‘likes’ van de pagina en de ‘likes’ van het bericht zouden optellen. Hiermee zouden we dus uitkomen op 120 + 95 = 215 euro.

Vanmiddag (maandag 24/12, 14.00 uur) zouden wij het geld storten bij het Glazen Huis is Oostkapelle. Omdat we eigenlijk wel op meer ‘likes’ gerekend hadden, hebben we besloten om – ondanks dat het aantal niet gehaald is – toch het door ons gestelde maximum te storten. We hebben dus € 500,- afgegeven voor het prachtige doel van dit jaar. We dragen graag ons steentje bij voor het Rode Kruis.

Het einde van het jaar nadert en dus komen de nieuwe hypotheekregels ook steeds dichterbij. Wat er precies verandert? Op Wegwijs.nl is een zeer interessant en duidelijk artikel te lezen over de wijzigingen.

Tot dat het 31 december is, kan er nog geprofiteerd worden van de huidige regelgeving. Als de koopakte dit jaar getekend is – en er mogen gewoon nog ontbindende voorwaardes voor bijvoorbeeld het verkrijgen van de financiering worden opgenomen – val je binnen de huidige hypotheekregels.

Daarom hebben wij een Eindejaarsactie voor Starters opgezet. Een flink aantal woningen is nu extra aantrekkelijk. Bekijk de onderstaande video maar eens.

De woningen die meedoen aan deze actie, je vindt een compleet overzicht als je hier klikt, zijn nu dus éxtra voordelig. Want naast de gunstige hypotheekcondities (waar je dus de komende 30 jaar plezier van zult hebben), is er nog meer voordeel:

De woningen worden Vrij op Naam verkocht, dus:

- Géén overdrachtsbelasting
- Géén notariskosten voor de overdracht
- Géén kadasterkosten voor de inschrijving

En daarnaast is er nog een speciaal starterspakket, wat bestaat uit:

- Gratis NWWI gevalideerd taxatierapport (nodig voor je hypotheek)
- Gratis hypotheekadvies
- Gratis eerste jaar woonverzekering

Genoeg redenen dus om nú een afspraak te maken om een van deze woningen te bekijken. Pak het voordeel nu het nog kan!

Voorbeeld van een goede Pay Off

Vanaf de start van M2 Makelaars in 2005, gebruiken wij de ‘Pay-off’:

Persoonlijk, Actief, Ervaren.

Een Pay-Off, of in het Nederlands, een ‘onderregel’ moet kort en kernachtig aangeven waar het bedrijf voor staat. Het moet herkenbaar, kort, duidelijk en allesomvattend zijn.

Nu vinden wij het tijd voor een nieuwe, pakkende pay-off. Zelf hebben we wat ideeën, maar de échte pakkende, korte, alleszeggende regel hebben we nog niet gevonden. Onder het motto: ‘Velen weten meer dan één‘ willen we onze klanten, bekenden en volgers op Social Media vragen ons te helpen.

Wij zien ons kantoor als een puur op wonen (en dus geen bedrijfspanden) gerichte makelaardij. Werk wat we vol enthousiasme doen en wat resulteert in – zelfs in deze barre tijden – succesvolle resultaten.

M2 Makelaars begeleidt bij verkoop, aankoop en taxaties van woningen. Mond-tot-mond reclame heeft ons groot gemaakt en wij beschouwen dit als het allerbelangrijkste doel van ons werk. Tevreden klanten maken en houden. Tevens zijn we altijd op zoek naar vernieuwing binnen ons vakgebied o.a op het gebied van social media, automatisering en duurzaamheid.

Wie denkt er met ons mee? Laat een suggestie achter op ons weblog, onze Facebook pagina of stuur een tweet of mail met uw suggestie.

Alvast bedankt voor het meedenken! Uiteraard wordt de gekozen Pay-off beloond met een leuke attentie!

Vandaag zijn de woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2012 door de NVM gepubliceerd. Belangrijk om te weten is dat deze cijfers zijn gebaseerd op transacties, dus door makelaars gerealiseerde verkopen. Het zijn dus niet de inschrijvingen bij het kadaster. Eerst wordt de woning verkocht en pas een paar maanden er na (meestal 2 tot 4 maanden later), wordt de woning overgedragen aan de koper en dus ingeschreven in het kadaster. Dit veroorzaakt meestal het verschillende beeld tussen wat de NVM publiceert en wat het Kadaster weergeeft. Het kadaster geeft meestal een beeld van hoe de markt er 3 maanden ervoor uit zag.

Goed, vandaag dus de cijfers van de NVM. Eerst het algemene beeld en daarna gegevens voor Zeeland.

Woningmarkt algemeen
Het derde kwartaal 2012 was, zoals verwacht, een slecht kwartaal voor de woningmarkt. Het aantal transacties ligt 17,2% lager dan een kwartaal eerder. Ook de dalende trend in de transactieprijzen zet zich verder door. Een gemiddeld verkochte woning in Nederland kende een verkoopprijs van € 209.000, een prijsdaling van 2,2% in vergelijking met een kwartaal eerder. De gemiddelde woning werd dit kwartaal in 158 dagen verkocht.

De negatieve trend komt niet als een verrassing: kopers hebben afgewacht als gevolg van de onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de verkiezingen in september. Voor het vierde kwartaal verwacht de NVM een tijdelijke opleving, omdat veel starters nog willen profiteren van de huidige hypotheekregels, die zoals het er nu naar uitziet vanaf 1 januari 2013 aanzienlijk minder gunstig worden.

Het derde kwartaal is altijd een relatief minder goed kwartaal: gemiddeld telt een derde kwartaal 5,4% minder transacties ten opzichte van het tweede kwartaal. Dat dit percentage nu slechter is, is voor een groot deel te wijten aan de onzekerheid over de toekomst van de woningmarkt, waardoor consumenten afwachten.

Woningmarkt Zeeland
De onderstaande cijfers geven weer hoe Zeeland er op dit moment voor staat.

Voor de duidelijkheid: er wordt hier gesproken over ‘Zeeuwse Eilanden’. Dit betreft geheel Zeeland met uitzondering van Zeeuws Vlaanderen.

Wat natuurlijk erg opvalt is de prijsdaling die hier in Zeeland aanzienlijk groter is dan landelijk. Bijna 5% daling ten opzichte van het 2e kwartaal van dit jaar en maar liefst ruim 11% ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. Dit houdt dus in dat een woning die vorig jaar voor € 219.000,- te koop werd aangeboden, nu voor € 195.000,- te koop zou moeten staan.

Qua aantallen doen we het hier in Zeeland dan wel weer goed. Ruim 7% meer transacties ten opzichte van het vorige kwartaal, terwijl er landelijk een daling van 17% is.

Conclusie
De woningmarkt is nog zeer instabiel. Het lijkt verstandig voor met name starters om nu te kopen omdat – hoe je het ook wend of keert – na 1 januari de regels voor de hypotheekverstrekking minder positief zullen zijn (lees: de maandelijkse lasten worden hoger). Als de plannen die er nu liggen doorgaan, zal het 4e kwartaal vrij positief zijn, maar zal het 1e kwartaal van 2013 wel eens flink beroerd kunnen worden.

Meer info over de woningmarkt in het derde kwartaal van 2012:

- Video van NVM voorzitter Ger Hukker met toelichting op de cijfers
- Bericht op website NVM over de cijfers

Zaterdag a.s. is het Open Huis dag. Bij veel huizen in Nederland staan die dag de deuren open zodat klanten zonder afspraak en vrijblijvend een kijkje kunnen nemen bij verschillende huizen. In Zeeland zijn er in totaal 605 huizen die meedoen aan de Open Huis Dag, dit is 12% van het totale woningaanbod, dus een behoorlijk deel is die dag te bezichtigen! Natuurlijk neemt M2 Makelaars ook deel aan de Open Huis dag, een overzicht van onze deelnemende objecten vindt u op onze website.

Als u verkoper bent en uw huis is op zaterdag te bezoeken, wilt u natuurlijk een optimaal resultaat. Daarom geven wij u een aantal tips om de dag zo succesvol mogelijk te laten verlopen.

Opgeruimd staat netjes

Het is misschien een open deur, maar toch echt van toepassing. Een opgeruimd en schoon huis verkoopt het best. En dan natuurlijk niet alleen ín het huis, maar ook de voor- en achtertuin en/of balkon. Dus nog even de hogedrukspuit over het terras, kozijnen afsoppen, gras maaien, etc. En staat uw woning wat vol? Verplaats dan (tijdelijk) wat spullen. Vraag bijvoorbeeld of een paar fietsen in de schuur bij de buren mogen staan. Zo ziet uw schuur er beter uit.
De entree is ook belangrijk. De hal is het eerste en het laatste wat de bezoekers zien. Hang uw jassen dus even in een kast en berg eventuele schoenen ook op.
Persoonlijke zaken zoals (veel) foto’s en tekeningen van de kinderen kunnen afleiden. Denk er aan dat uw huis het huis van de kijkers moet gaan worden. Zij moeten zich ‘thuis’ gaan voelen. Hou alles dus zo neutraal mogelijk.

Licht = ruimte

Licht geeft ruimte. En ruimte is iets wat u bezoekers meestal prettig vinden. Zorg daarom dat uw woning licht is. Open de gordijnen, zet in een badkamer, keuken en vaste kast alvast de verlichting aan. Zeker als er spaarlampen gebruikt worden, want bij dergelijke lampen duurt het even voor de ruimte goed verlicht is. Wanneer het eindelijk lekker licht is, hebben de bezoekers de ruimte al (te donker) gezien. Schakel ook wat sfeerverlichting in. Open eventueel wat deuren op een overloop of vanuit de hal om overal het daglicht toe te laten.

Goede sfeer

Als het zaterdag wat kouder is, zet dan de verwarming lekker aan. En dan in alle vertrekken, dus ook een keer de slaapkamers verwarmen. Een aangename, constante temperatuur in huis zorgt voor een positief gevoel bij de kijkers. Wat ook altijd een fijne sfeer geeft is een mooie bos bloemen op tafel. Bovendien ruikt dat lekker. Let in het hele huis ook op de geuren. Lucht ‘s ochtends voor het open huis nog even alle ruimtes en gebruik eventueel een (subtiele) luchtverfrisser. Vergeet de appeltaart, de open haard en de pot koffie. Dit ligt er te dik bovenop en wordt daarom juist niet gewaardeerd.

Koffiehuis

Zaterdag komen mensen om uw huis te bekijken. Het is natuurlijk ontzettend goed bedoeld om alle bezoekers een kop koffie aan te bieden, maar de meeste mensen zitten hier niet op te wachten. Geloof het of niet, maar veel mensen voelen zich bezwaard om uw privé-domein te betreden. Als u koffie aanbiedt wordt dat soms uit beleefdheid geaccepteerd, waarna een ongemakkelijk moment kan ontstaan waarin men de (hete) koffie snel opdrinkt. Natuurlijk, als kandidaten uw woning hebben bekeken en een aantal vragen hebben kunt u aanvoelen of het voor deze kandidaten gepast is om een kopje koffie te serveren, maar doe het niet gelijk bij binnenkomst.

Algemene tips

Nog een paar algemene tips: heeft u een oprit, zet de auto dan weg en parkeer hem ergens in de straat. Heeft u een garage en er staat normaal een auto in, doe dan hetzelfde. Laat in principe radio, televisie, spelcomputers, e.d. uit. Een neutrale achtergrondmuziek kan eventueel nog, maar dan echt neutraal en op de achtergrond. Heet mensen welkom als ze binnenkomen en vraag of ze zelf rond willen kijken of dat u met ze meeloopt door het huis. Gaan ze zelf kijken, loop dan na een paar minuten even naar de mensen toe en vraag of alles duidelijk is en of ze wellicht vragen hebben. Als u in gesprek raakt met kandidaten, beperk u dan tot de hoofdzaken. De klant is niet geïnteresseerd in hoe lang u heeft zitten zagen en timmeren aan die vaste kast. Het gaat er om of het netjes is en of de deuren goed openen en sluiten. Ga ook nooit in discussie met kijkers. Luister naar wat ze te zeggen hebben en beantwoord de vragen. Meer niet. Heeft u huisdieren? Probeer deze dan voor de tijd van het open huis elders onder te brengen. Ruim de manden, kattebakken, etc. even op (schuur van de buren?). Probeer ook de typische dierenlucht te verwijderen.

Alles bij elkaar komt er nog al wat bij kijken. Maar u heeft dan ook maar één kans voor een eerste indruk. En deze blijkt in de praktijk vaak doorslaggevend!

Veel succes met het open huis a.s. zaterdag!

De meeste kopers hebben een taxatierapport nodig om een financiering voor de woning te verkrijgen. In een uitzonderlijk geval waarbij de te verkrijgen hypotheeksom stukken lager is dan de waarde van de woning, wil een geldverstrekker nog wel eens op basis van een WOZ verklaring van de gemeente een financiering verstrekken, maar in 95% van de gevallen is er een taxatie nodig. Een taxatie is dus vrijwel altijd nodig bij de aankoop van een woning.

Een veelgehoorde vraag van mensen die een woning willen gaan kopen is of ze de woning het beste eerst kunnen laten taxeren en dan de onderhandeling starten of juist andersom. Helaas is er geen ‘beste’ variant, want voor beide opties valt iets te zeggen.

1. Eerst bieden, dan taxeren

Het is mogelijk om eerst de onderhandeling te starten. Het kan immers zijn dat een koper – onafhankelijk van de waarde van de woning – een maximum bedrag heeft wat hij kan besteden. Stel dat de taxatiewaarde hoger ligt dan dat bedrag, dan nog kan de kandidaat niet tot koop over gaan. En dan is het dus zonde van de gemaakte taxatiekosten. Het kan ook zo zijn dat een kandidaat – wederom onafhankelijk van de waarde van de woning – een maximum bedrag in gedachten heeft wat hij wilt betalen voor de woning. Of het nu financierbaar is of niet, iemand kan een zekere grens hebben gesteld.
In beide gevallen zou de onderhandeling gestart kunnen worden en als er overeenstemming bereikt is, kan de woning vervolgens voor de te verkrijgen financiering getaxeerd worden. Door voor deze volgorde te kiezen, voorkom je onnodige taxatiekosten.

2. Eerst taxeren, dan bieden

Andersom kan natuurlijk ook. De woning wordt eerst getaxeerd en nadat het rapport is ontvangen, wordt de onderhandeling pas gestart. Eigenlijk is deze variant toch wel de betere van de twee. Er zijn hier vele voordelen namelijk:
- Er is op voorhand bekend wat de woning waard is. Mocht je meer betalen dan de taxatiewaarde, dan kies je daar bewust voor. De marktwaarde ligt in ieder geval vast.
- Er is een sterkere onderhandelingspositie. De verkoper weet dat de woning door een deskundige is gewaardeerd en zal sneller een bod accepteren als dit door een taxatierapport gemotiveerd is.
- Naast de waarde van de woning bevat het taxatierapport aanvullende gegevens, die wellicht belangrijk zijn voor de aankoopbeslissing. Zo wordt onder andere de perceelgrootte, inhoud, woonoppervlakte, enkele bouwtechnische kenmerken, omgevingsinformatie, kadastrale recherche en de inhoud van de voormalige akte van levering meegenomen in de rapportage.
- De taxatie is toch nodig voor de hypotheekaanvraag, dus nadat er overeenstemming is bereikt, kan het financieringsaanvraagtraject sneller worden afgerond omdat alle benodigde documenten al aanwezig zijn.

Het enige nadeel van deze volgorde is dat wellicht de taxatiekosten onnodig gemaakt worden. Als de woning flink lager getaxeerd wordt dan de vraagprijs en de verkoper wil niet verkopen voor dat bedrag is er dus geen koop en kan de taxatie in de prullenbak. Dit geldt ook als er bijzonderheden blijken uit het rapport waar geen rekening mee gehouden was en waardoor je de woning niet meer wilt kopen. Maar zijn dit wel nadelen? Of wordt je hierdoor juist behoedt voor een miskoop? Eigenlijk wel natuurlijk. Er zijn wat kosten gemaakt, maar een paar honderd euro taxatiekosten die je behoeden voor duizenden euro’s aan problemen is het waarschijnlijk dubbel en dwars waard.

Nog meer mogelijkheden?

Uiteraard is er nog een derde optie en dat is waarschijnlijk de allerbeste: schakel een aankoopmakelaar in. Neem dus je eigen makelaar mee als je een woning gaat kopen. Die betaal je – bij M2 Makelaars althans – pas als er echt een woning wordt aangekocht. Dus No cure, No pay. Maar wel zekerheid dat je geen miskoop doet en begeleiding van A tot Z bij dit bijzondere aankoopproces. Een woning kopen doe je maar een paar keer in je leven en de risico’s zijn in de huidige marktomstandigheden soms best groot. Als je op dit moment te veel betaalt, zul je over een paar jaar, als de woning wellicht weer verkocht gaat worden, veel verlies lijden. Voorkom dat door een eigen makelaar mee te nemen bij de koop van een huis.

Kijk voor meer informatie over onze koopbegeleiding op onze website.

Aanstaande zaterdag 31 maart is het Open Huis Dag. Voor ons kantoor geldt dat bij 44 woningen de deuren tussen 11.00 uur en 15.00 uur voor u open staan. Daarnaast kan tussen dezelfde tijden de nieuwbouw in Souburg-Noord aan het Kroonjuweel worden bezocht en is het ‘s ochtends van 10.00 uur tot 12.00 uur Open Huis bij de appartementen in Nimmerdor te Grijpskerke. Hier is de modelwoning te bezichtigen. Een drukke dag dus, vol interessante mogelijkheden.

Maar naast onze 44 woningen zijn er natuurlijk nog veel meer huizen te bekijken. Volgens de laatste stand op Funda zijn er in totaal 55.507 woningen aanstaande zaterdag vrijblijvend en zonder afspraak te bezichtigen. Op diezelfde site staan in totaal 260.000 woningen te koop. Een simpele rekensom leert dus dat ruim 21% van het woningaanbod zaterdag te bekijken is.  In Zeeland zijn er overigens 768 woningen te bezichtigen. Dit is 11% van het totale aanbod. Blijkbaar is er bij de verkopers in Zeeland minder animo om de deuren open te doen dan gemiddeld in Nederland. Waarschijnlijk willen de verkopers die wél meedoen, dus graag hun woning verkopen. Grijp uw kans, zou ik zeggen.

Maar waarom deze titel “Goedkoper kopen tijdens Open Huis a.s. zaterdag”? Wat veel mensen zich niet beseffen is dat het precies nú het moment is om een woning te kopen. Dit heeft alles te maken met de overdrachtsbelasting die per 1 juli weer terug gaat naar 6%. Dan zit het jaar verlaging, waarbij de overdrachtsbelasting tijdelijk slechts 2% bedraagt, er op. “Maar 1 juli is nog ver weg”, redeneert u misschien. En dat klopt. Maar wat velen zich niet beseffen is dat de overdracht van de woning bij de notaris vóór 1 juli plaats moet hebben gevonden. Dit houdt in dat de financiering, de hypotheek, voor die tijd geregeld moet zijn. En juist op dat vlak is momenteel veel vertraging. Het hele traject van het aanvragen van een hypotheek duurt momenteel soms wel 10 weken, zeg maar 2,5 maand. Even terugrekenen: 1 juli minus 2,5 maand = 14 april. Dus als u vóór 14 april een voorlopige koopakte tekent bij de makelaar voor de koop van een huis, profiteert u nog van 4% extra voordeel. Daarna zal er in sommige gevallen ook nog mogelijkheid zijn, maar dan moet de hypotheek wel snel geregeld worden. Onnodige stress waar u niet op zit te wachten, lijkt mij.

Misschien twijfelt u nog aan de aankoop. Omdat uw huidige woning nog niet verkocht is bijvoorbeeld. Besef dan dat u de meeste woningen met Overbruggingsgarantie kunt kopen. U krijgt dan gedurende 1 of 2 jaar (dit is in onderling overleg te bepalen) uw dubbele lasten gecompenseerd. Dus geen risico, maar wel 4% voordeel. Het is een spannende stap, maar zeker de moeite waard! Het gaat u veel geld opleveren.

Bekijk zaterdag de woningen van het Open Huis. Wilt u een ander huis bekijken wat niet meedoet met het Open Huis? Dat kan in veel gevallen ook. Wij zijn a.s. zaterdag volop aan het werk en laten u graag een woning zien.

Heeft u vragen over de mogelijkheden om nu een woning te kopen, de overdrachtsbelasting of de overbruggingsgarantie? Neem dan gerust contact met één van onze kantoren op.