Wat verandert er in 2012?
Jaarlijks stelt de NVM ons op de hoogte van voor u relevante (wets-)wijzigingen. Hieronder een overzicht van de wijzigingen voor 2012 en overige aandachtspunten:
Verlaging overdrachtsbelasting
Al eerder is goedgekeurd dat vooruitlopend op de aanvaarding van de maatregel, het tarief van de overdrachtsbelasting van twee procent bij de verkrijging van woningen al met ingang van 15 juni 2011 kan worden toegepast. De maatregel vervalt per 1 juli 2012. De tijdelijke maatregel geldt ook voor een tweede woning of recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw.
Het kabinet zal in het kader van de voorjaarsnota bezien wat zij wil doen met de overdrachtsbelasting ná 1 juli volgend jaar. Hierover houden we u natuurlijk op de hoogte.
Nationale Hypotheek Garantie
De Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.
Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-. Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van € 265.000,-. De eenmalige premie die kopers betalen gaat omhoog van 0,55 naar 0,7 procent.
Doorverkoop woning binnen 6 of 12 maanden
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.) Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.
WOZ waarde erf- en schenkbelasting
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren.
Op dit moment geldt voor de erf- en schenkbelasting dat een verkregen woning in aanmerking wordt genomen naar de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. In artikel 18 lid 2 wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit houdt in dat de waarde zoals die is vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaande aan de verkrijging krachtens erfrecht of schenking. Indien de verkrijging op 31 december 2012 plaatsvindt, geldt de WOZ-waarde op 1 januari 2011.
Omdat dit in tijden van crisis als onrechtvaardig wordt ervaren, is het voor de verkrijger mogelijk om te kiezen voor de WOZ-waarde die geldt voor het jaar ná het jaar van de verkrijging (in bovengenoemd voorbeeld dus op 1 januari 2012). De keuzemogelijkheid geldt niet als de woning is verkregen vóór 2012.
Eigenaar pand wordt belastingplichtig voor afvalstoffenheffing
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren.
Bij meervoudig gebruik van een pand, zoals kamerverhuur, wordt de eigenaar/verhuurder van het pand belastingplichtig voor de afvalstoffenheffing. Op dit moment is de gebruiker/ huurder belastingplichtig. De eigenaar kan de afvalstoffenheffing vervolgens verhalen op de kamerhuurders.
De wijziging treedt op 1 januari 2012 in werking.
Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is in 2010 met 1 jaar verlengd. De termijn was in 2010 2 jaar en wordt 3 jaar. Dit betekent dat indien de woning in 2008 of 2009 te koop is gezet, nog recht op hypotheekrenteaftrek bestaat in respectievelijk 2011 en 2012. Daarnaast wordt de maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning (bijvoorbeeld in aanbouw) verlengd van 2 naar 3 jaar. Dit betekent dat in 2011 recht op hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2014 de eigen woning zal worden. De regeling vervalt per 1 januari 2013.
Herleven hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur
Sinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Deze tijdelijke maatregel is in 2010 verlengd met een jaar. Dit betekent dat de maatregel tot en met 2012 van toepassing is (vervaltermijn 1 januari 2013).
Huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande woningen
Op grond van de Leegstandwet kunnen woningen in afwachting van verkoop onder bepaalde omstandigheden tijdelijk worden verhuurd. Onder de oude regelgeving was het echter niet mogelijk een woning tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren, terwijl dat op grond van de reguliere huurprijsregelgeving wel zou kunnen. De maximale huurprijs werd thans bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit was een belemmering voor de verhuur van woningen door eigenaren die hun woning door de crisis niet kunnen verkopen. Om aan deze situatie tegemoet te komen, is in de Crisis- en herstelwet bepaald dat voor de categorie te koop staande woningen bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geliberaliseerde verhuur wel mogelijk is indien dit op grond van de reguliere huurprijsregelgeving ook mogelijk zou zijn.
De Crisis- en herstelwet vervalt op 1 januari 2014.
Erfdienstbaarheden en verjaring
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.
Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.
Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.
